[Av.
Monsenhor Santos Carreto]
Análise da
Aprovação Camarária de um Edifício: Compensação por Ausência de Espaços Verdes
e Ausência de Protecção da Privacidade.
Uma gaiola
mastodonte quanto à volumetria: a prova viva de que a urbanização camarária já
não aprova projectos, apenas autoriza desastres.
A
especulação imobiliária tem este dom peculiar: empurrar para a cidade volumes
desmedidos que esmagam a rua e ignoram por completo o ritmo do local. O
resultado são fachadas que não conversam com as vizinhas, como se cada prédio
estivesse numa competição silenciosa para ver quem se impõe mais. Não é
arquitectura o problema — é o urbanismo rendido à rentabilidade, onde a
coerência urbana é sempre a primeira a ser sacrificada.
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| Mastodonte |
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| Espaço verde de separação. |
A grande
volumetria deste mastodonte não se limita a “ocupar” o lote — engole-o. O
edifício impõe‑se como um bloco maciço, sem
qualquer gradação, sem transições, sem respeito pela escala do entorno. É um volume que não dialoga:
projecta sombra, peso e domínio, como
um corpo estranho que aterrou ali por acidente administrativo.
A ausência
de espaço verde só amplifica o efeito: quando não há árvores, nem recuos, nem
respiros, a volumetria deixa de ser apenas grande — torna‑se
opressiva. O resultado é um objecto
urbano que funciona mais como barreira do que como edifício, um monólito que
se afirma pela massa e não pela
integração — um pedaço de cidade que decidiu abdicar de ser cidade para ser apenas construção.
Embora
certas decisões camarárias se enquadrem formalmente na legalidade, não deixam
de desafiar o bom senso urbanístico, sobretudo quando ignoram princípios
essenciais como a previsão de espaços verdes, a protecção da privacidade e a
salvaguarda da servidão de vistas — precisamente criada para evitar situações
de devassa entre edifícios.
“Gostos
não se discutem”, diz‑se por comodidade mental. Mas a
sensibilidade educa‑se — e quando
não se consegue educar, o urbanismo afunda‑se numa
entropia tão vistosa quanto a ignorância que a produz.
O
edifício recentemente aprovado na Av.
Monsenhor Santos Carreto é um
exemplo claro de como uma implantação
desmedida, aparentemente por ganância, pode comprometer a coerência morfológica do espaço e a
privacidade da vizinhança, mesmo quando a qualidade do projecto
arquitectónico não está em
causa.
O
licenciamento de um projecto arquitectónico que esgota a ocupação de um extenso
lote até ao limite absoluto permitido, criando fachadas densamente rasgadas para os vãos existentes no prédio vizinho, configura uma opção
urbanística pobre, de gosto duvidoso e de racionalidade discutível. Mesmo que
técnica e legalmente admissível, trata‑se de uma solução que suscita
perplexidade e levanta dúvidas quanto à prudência do procedimento sob
interesses de natureza questionável.
Não se
fala aqui de ilegalidade, mas de interpretações normativas excessivamente
flexíveis e de decisões que, se não configuram um benefício indevido, pelo
menos parecem conceder um tratamento preferencial pouco transparente.
Em suma:
não desafiam a lei, mas desafiam a lógica, a prudência e a boa prática
urbanística, e como diz o povo, “à mulher de César não basta ser honesta; deve
parecer honesta.”
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| Acta n.º 10, 24/05/2025 |
O caso em
análise, sito em São Pedro, “Quinta da Boavista”, Fundão, foi aprovado por
deliberação camarária constante da Acta n.º 10/2025 de 24/06/2025, a qual
determina “não justificar a localização de áreas para espaços verdes de
utilização coletiva, sujeitando a operação à compensação prevista no artigo
49.º do RMUE”.
A fachada
principal do edifício em questão, ocupa integralmente a frente de um vasto lote
que, ao contrário dos edifícios deste lado do
arruamento, não salvaguarda a existência de um espaço verde entre o edifício
adjacente.
As
suas quatro fachadas repletas de vãos, embora respeitem o afastamento mínimo
legal, face à edificação contígua, tolhe a protecção da sua intimidade;
apesar deste lote permitir um afastamento maior com a interposição de um
desejável espaço verde para reduzir o impacto visual...
Tudo isto
porque, aparentemente, o apetite predatório levou à maximização desnecessária
da área edificável, mediante o pagamento à autarquia de uma compensação legal
pela dispensa de espaços verdes — a qual reforça as receitas municipais. Da parte do promotor, por ganância; da parte da autarquia, talvez
para sustentar o seu despesismo crescente que sustenta uma espécie de
agência de empregos… que nós pagamos, através de uma taxa de IMI que é a
segunda mais elevada dos concelhos da Beira Interior (0,38%).
O artigo
49.º do RMUE, articulado com o RJUE e o RJIGT, estabelece que, quando não se
justifique a localização de áreas verdes de utilização colectiva – relevantes
para o interesse público e a qualidade do ambiente urbano – o promotor fica
sujeito ao pagamento de uma compensação ao município, em numerário ou espécie.
Resta saber, quem decide da sua relevância e qual a justificação, que não está expressa na acta tornada publica...
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| - Mastodonte |
O deferimento do projecto pode ser condicionado ao cumprimento de requisitos
técnicos adicionais, que normalmente tratam de segurança, acessibilidade ou protecção
de edifícios vizinhos, o que aqui não terá acontrcido.
Há jurisprudência sobre este assunto, a qual reconhece que, mesmo cumprindo os requisitos
mínimos legais, pode haver violação de direitos de personalidade (artigos 70.º
e seguintes do Código Civil) se a utilização do prédio vizinho for
substancialmente prejudicada por ruído, emissões, cheiros ou devassa visual.
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Varanda projectada sobre a
faixa de rodagem. |
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Varanda projectada sobre a
faixa de rodagem |
Alterar o
contexto urbano não é, por si só, ilegal; mas pode desafiar o bom senso
urbanístico, sobretudo quando afecta a privacidade, a coerência da paisagem ou
a relação volumétrica entre edifícios.
Mesmo com afastamentos legais, mesmo com licença camarária, mesmo sem servidão de vistas, não é admissível devassar a vida privada do vizinho com fachadas inteiras de vãos que exponham rotinas diárias. A legalidade urbanística não é escudo contra responsabilidade civil.
Segundo a
Lei, a paisagem perdida pode ser juridicamente irrelevante; a intrusão directa
não é...
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Já
há jurisprudência conhecida dos Tribunais da Relação, para obstar a estes
abusos, obrigando à eliminação de aberturas para impedir a devassa da
privacidade.
O
Código Civil (art. 1346.º) é cristalino: o proprietário deve abster‑se de actos que causem prejuízo ao vizinho para além do tolerável, nomeadamente devassando a sua
privacidade.
Mesmo
que a obra cumpra afastamentos, mesmo que tenha licença da Câmara, mesmo que
não exista servidão de vistas; não pode devassar a vida privada do vizinho
com fachadas inteiras com vãos que exponham rotinas diárias. Em resumo,
qualquer licença legalmente emitida, não legitima a violação da privacidade.
Neste
caso, a paisagem perdida é juridicamente irrelevante – o que importa é a
intrusão directa... podendo esta, mesmo com licença camarária, levar à
indeminização por danos não patrimoniais quando os tribunais consideram que uma
obra viola intoleravelmente a vida privada do prédio vizinho...
A
legalidade urbanística não é escudo contra a responsabilidade civil por
devassa, pois esta não depende da distância — depende da intrusão.
A
obrigação de evitar a devassa é de quem a causa, não de quem a sofre...
A
jurisprudência e a doutrina das Relações e do Supremo Tribunal de
Justiça é clara, pois reconhecem que o cumprimento
estrito dos requisitos mínimos não basta para salvaguardar os direitos de
personalidade e a dignidade dos ocupantes dos edifícios vizinhos. A
devassa visual, a exposição excessiva e a perda de qualidade de vida podem
legitimar a impugnação das aprovações.
A
possibilidade objectiva de observação directa do interior do prédio vizinho
configura ingerência intolerável na esfera privada, impondo a eliminação,
opacificação ou modificação das aberturas que a originam.
Os
moradores não têm de viver como figurantes num palco montado pelo prédio novo.
Não têm de
fechar cortinas de dia.
Não têm de
andar às escondidas dentro da própria casa.
Não têm de
abdicar da sua vida privada porque alguém decidiu rasgar fachadas inteiras
voltadas para dentro de um edifício contíguo.
A revolta,
aqui, é legítima — e necessária.
Conclusão
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Correr da rua harmoniosa, que este mastodonte arrasa
com a lucidez de quem nunca percebeu a rua que ocupou. |
A defesa
da legalidade, da transparência e da justiça urbanística é um dever de todos os
intervenientes no processo de edificação e um pilar do Estado de Direito
democrático.
Para
a tomada de decisões urbanistas assisadas, a substituição de neurónios por
algoritmos, embora nos pareça assustador, é cada vez mais necessária – pois a
inteligência artificial, além de não ser incompetente, também não tem bolsos...
O
Fundão merece melhor. Os seus munícipes também...
JT
Obs:
Grafia Pré-Acordo Ortográfico de 1990
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